不動産市場は【需給】【株価】【金利】で決まる

マンション

こんにちは、モモちゃんです!

2021年9月現在、不動産価格が高騰していると様々なメディアで取り上げられています。

コロナ禍で増えた在宅勤務により住宅購入を検討する人が増えて相談を受けますが、都心を中心に不動産価格が高騰し一般の会社員がファミリー向けマンションを都心に買うことが難しくなっています。

実際に2021年7月の東京23区中古マンション70㎡換算価格は6,380万円で13ヵ月連続プラスでコロナ以降価格は上昇の一途をたどっています。 2020年の東京都区部で発売された新築マンションの平均価格は7,712万円。10年前の2010年は5,497万円。約1.4倍にもなっています。 でも、コロナ禍で経済がぐだぐだなはずなのに何で不動産が高騰するのか?不思議ですよね。

本日は現在の不動産市場の状況を3つの視点で見て、不動産高騰の理由を解き明かしていきます。

【需給】需要と供給のバランスはどうなっているか?

上記のグラフが2021年7月時点での首都圏(1都3県)中古マンションの在庫数と成約単価を示したものになります。

一目見てわかる通り在庫は減少、成約単価は上昇しています。

コロナ禍で在宅勤務が増えたことで今よりも広い家に住みたいと需要が一気に増えました。日本の賃貸市場の特徴としてあげられるファミリー向け物件が少ないことも購入物件の需要が増えた要因の1つだと思います。

故に、需要面では特に一次取得者(初めて家を購入する人)が増えていると推測できます。 一方の供給に関して首都圏における新築マンションは2013年の5.6万戸から2020年では2.5万戸(コロナも影響しているが)と、大幅に減少しています。

需要が拡大している中で供給が限られていると当然強気の価格になりますので、多くの方が新築を諦めて中古市場へと向かうことになりました。 当然、この需要は中古市場でも同じように働き中古物件の価格も押し上げていった、というのが上記グラフが意味することです。

先にも述べましたが、需要の多くは一次取得者です。 これだけ在庫が減り、価格も高くなると所有者も次の物件を見つけにくくなるので、売りに出ないという選択になります。 この悪循環での中古物件の在庫減少による超過需要の状態は今後も継続するだろうと予測できます。

当然、不動産価格も上昇すると思います。

【株価】日経平均の推移と不動産価格の関係性

昨今、コロナの影響で世界的な金融緩和が行われています。

お金がいっぱい刷られ、そのお金が金融商品へと投入されることで金融商品の価格はうなぎのぼりに上昇し、資産家はよりお金を手にすることができました。

(日経平均株価は2020年3月には16,000円台だったものが2021年9月7日現在で30,000円を超えました)

しかし、その現象はお金が溢れてその価値が相対的に薄まっていくとも考えられます。

そう言った時に強いのが金やプラチナ、不動産に代表される実物資産です。 溢れたお金が不動産市場へ次々と投入されて不動産価格が上がっています。特に資産価値を維持しやすいブランド力がある高立地の都心マンションの上がり幅が大きいのが特徴です。

今後も日経平均株価は上がっていくと思います。ここでも、不動産価格も上がる局面にあると考えられます。

【金利】超低金利と住宅ローン減税が支える不動産市場

上図は住宅ローン店頭金利推移を示したものになります。

多くの方が金利が安く設定されている変動金利を選択していますが、その変動金利は見ての通り2000年以降は低い水準をキープしています。 実際にローンを利用する場合は店頭金利から優遇金利を引いた適用金利となるのですが、ここ数年では変動商品の適用金利が0.4%台の商品が多く存在し、借りるには過去にないほどの超低水準です。

ちなみに、3,000万円を返済期間35年で借りた場合、金利が1%から2%に上がったとしたら月額支払の差額は14,693円になり支払い総額の差額はなんと6,171,110円にもなります。 それだけ金利はというのはインパクトがあります。

日銀黒田総裁の任期は2023年4月まですしインフレ率が向上しない今、少なくともそれまでは金利が上がることは考えにくいです。 この低金利も相まって不動産価格は上がり続けています。

金利が上がれば不動産価格は下がり、金利が下がれば不動産価格は上がることになりますので今は価格が上がる局面であると言えます。

住宅ローン減税も忘れてはいけない要素の1つです。ざっくり言うとローン残高の最大1%を所得税から控除するものになるのですが、先程述べた通り現在の金利は0.4%程度に対して1%が控除されるので、いわゆる0.6%の「逆ザヤ」状態になっています。

こちらは2022年度に何らかのかたちで是正されることになるので、不動産市場に対しては少し向い風となりそうです。

まとめ

不動産市場は経済指標に対する遅効指標でしかありません。

【需給】【株価】【金利】を見ていれば大体それに準じて動くのが不動産市場です。 東京五輪が終わったら不動産価格は暴落するなんて言われてましたが五輪による不動産価格への影響はありません。

不動産暴落論者の記事を電車の中吊り広告等で散見しますが、今後も下がる要因は今のところありません。

直近であるとすれば、先に述べた2022年度には住宅ローン減税の「逆ザヤ」がなくなる可能性が高いため、控除額縮小での需要への影響が少しはあるかもしれません。

長文になりましたが、今後は上記の3指標とともに不動産市場にもっと興味をもってもらえたら嬉しいです。

※本日取り上げた事例は主に首都圏を対象としています。

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