【8月度】レインズサマリーレポートで不動産の市況を読む

その他

上記は日本レインズが出しているサマリーレポートをまとめたものです。このデータを定点観測することにより市況を読むことができ、不動産取引の検討材料にすることができます。

では下記にて本日9月10日に発表されたデータを見てみましょう。

概要

中古マンション(一都三県)
・成約件数:2,615件(前年同月比 −14.3%)
・成約㎡単価:59.20万円(  〃   +7.9%)
・新規登録件数:12,319件(   〃  −12.4%)
・在庫:34,594件 (  〃  −19.0%)


中古戸建(一都三県)
・成約件数:1,046件(前年同月比 −9.9%) 
・成約価格:3,425万円(  〃   +6.1%) 
・新規登録件数:3,6289件(  〃  −20.6%)
・在庫:13,690件 (  〃  −32.5%)

※成約件数2019年度比では中古マンション:101.2%、中古戸建て:108.4%なので買い(需要)は好調といっていいかと思います。

ここ数カ月間、大きくは変わっていません。
・中古マンション:「前年比で成約件数減・成約単価上昇、在庫件数は大幅に減少」
→先月対比では在庫は若干回復してます。
・中古戸建て:「前年比で成約件数減・成約単価上昇、在庫件数は大幅に減少」
→先月対比でも在庫は減少してます。

考察

公益財団法人東日本不動産流通機構(通称:東日本レインズ)2021年8月度サマリーレポートより編集

上記は都心3区(中央区、港区、千代田区)在庫と成約価格を表したものです。基本的に在庫はコロナが広まって以降、減少の一途をたどっています。一方で成約価格は在庫に反比例するかたちで上昇しています。これは以前も記事に書きましたが、需給関係による価格上昇です。

ずっと在庫が減り続けていましたが在庫状況は恐らく6月にボトムを打ったのではないかなと思います。
ただし、対前月では微増ではあるものの、在庫の絶対数が少なすぎるので在庫水準が回復するまでは緩やかに価格上昇が続く流れが続きそうな感じです。

公益財団法人東日本不動産流通機構(通称:東日本レインズ)2021年8月度サマリーレポートより編集

次に首都圏(1都3県)の在庫と成約価格をまとめたものを見てみましょう。

購入の思考としては東京を中心に買える範囲で買うという流れは変わらすに首都圏が全体的に価格上昇している傾向があります。(都心部が高くなりすぎたので、価格が理由で郊外への需要が高まっていることが予測できます)
商業的にも交通利便性も高いだけでなく、都心と比べればまだ手を出しやすい価格帯ということで、この地域の価格動向は安定した上昇となっています。

在庫の内訳としては、残っている在庫は中・長期間売れていない条件の悪い物件で、新規登録された条件の良い物件は瞬間蒸発的に高値で売れているのだと推測できるかと思います。
つまり現状残っている物件は売れる可能性が低い、、、その結果が成約件数の減少、成約単価上昇、在庫微増なんだと思います。

中古流通市場の懸念材料

住宅ローン減税の縮小。検討利息上回る「逆ざや」の解消が検討されています(ほぼ決定)

現在の変動金利を0.6%だとすると住宅ローン減税で1%控除が適用されたとき、差分の0.4%がプラスになることを「逆ざや」と言います。消費税増税およびコロナの影響もあり控除期間が特例で10年間→13年間となっています。

2022年度には「逆ざや」状態が解消されかつ、期間延長の13年間が10年に戻る可能性が高いので住宅ローン控除の条件がかなり悪くなると思います。
住宅業界の影響が懸念されていますが、不動産価格が今より価格が下る可能性もあるので、この動きには注意してみておく必要があります。

まとめ

色々と市況について語ってきましたが、結局のところ住宅の購入は家族などのライフイベントによるものが多いと思います。

そのようなタイミングで「住みたいと思った物件に出会った時が買い時」ということです。

そんなときの為に、不動産市場がどのような状態にあるかを見ておくことが将来の役に立つと思います。毎月、このレポートについてまとめていきたいと思っていきますので、是非参考にしてください。

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