マンションはどこに買うべき?高騰するマンション価格と上がらない給料

マンション

こんばんは、ももちゃんです♪
緊急事態宣言もまん防もようやく明けそうですね!

家計の金融資産残高が過去最高を記録していることもあり、たまった消費熱が経済を盛り上げてくれるでしょう。

ただ、預金が増えても給料が上がった実感はないと思います。旅行や食事の機会が減って、お金を使う量が減った結果だと言えます。
また、国際比較をすると実質賃金指数や消費者物価指数では、日本だけが低位置で安定していて、先進国の中で日本だけが物価も賃金も上がっていないという事実があります。
なぜ、それなのに不動産価格は上がり続けるのでしょうか?

バブル期をも超える不動産価格

不動産市場はどうでしょう。
コロナ禍で住まいの見直しが行われており2020年4月の第1回緊急事態宣言が開けて以降、不動産への需要が高まっています。
直近、2021年9月16日の讀賣新聞オンラインには『首都圏の新築マンション、平均価格7,452万円…タワマンなど高額物件の販売相次ぐ』という記事が出ていました。

記事によると首都圏の1戸あたりの平均価格は24.0%上昇し、7,452万円。東京都渋谷区、千代田区を中心にタワーマンションなど高額物件の発売が相次いでいることによる、価格の引上げと在宅勤務の普及で郊外マンションの売れ行きが好調だったとのことです。
中古市場でも同じように価格は上がり続けています。不動産価格は新型コロナウイルス禍や東京オリンピック・パラリンピック終了の影響も受けず、新築マンションの平均価格はバブル期をも超えています。
改めて、エリア別の具体的なマンション価格について整理していきます。

※全ての不動産の価格がバブルより高いということではなく、首都圏特に東京都市部を中心とした物件に限ります。

【8月度】新築マンション売出価格

では、実際の新築マンションの売出価格はいくらなのでしょうか?平米単価と70平米換算価格をまとめました。

参照)不動産経済研究所

東京23区内では平米単価で170.6万円、70平米換算で11,942万円と余裕で1億円を超えます。あくまで平均ですし、一等地に建つ物件では平均価格が2億を超えるような物件もあるので、何とも判断しにくいところです。
参考までに私が先日モデルルームにお邪魔したティテラス新小岩

は3LDKの部屋で平米単価約100万円弱(70平米:7,000万円弱)だったので、共働きサラリーマンでギリギリ買えるくらいの価格帯でした。
西船橋・船橋エリアになると平米単価80〜90万円程度まで落ち着くので、買うのには現実的なレベルになってきました。
とはいえ、新築はだいぶ高いですね、、、

実際にSUUMOから8月半ばに出ていたフリー雑誌にも駅別の新築マンション価格が出ていましたので参考までに掲載いたします。

山手線エリア
首都圏南エリア
首都圏西エリア
首都圏東エリア

【8月度】中古マンション成約価格

次に中古マンションの成約平米単価と70平米換算価格を見てみましょう。

参照)REINS8月度サマリーレポート

やはり、都心部は高い。中古でも一般サラリーマンには買えないレベルです。
ただ、新築に比べると割安に感じます。これが、昨今の中古マンション市場の活気の要因です。
同じ価格なら少しでも広く、同じ広さなら少しでも安く(仕様を高く)が求められた結果と言えるのではないでしょうか。
坪単価80万円も出せば、城北・城東ないしは神奈川・埼玉・千葉のいいエリアで仕様のいい物件の購入が可能だと思います。



不動産を購入している人は誰?

こんなに高騰している不動産を一体誰が買っているのか?
以前の『不動産市場は【需給】【株価】【金利】で決まる』で書いたことにも含まれますが
都心部、特に都市3区(中央区、千代田区、港区)ともなると、コロナの影響による世界的な金融緩和で溢れたマネーが集まった金融商品価をもつ資産家が不動産市場へ投入して新築・中古問わずにマンション価格が上がっています。
また先述した通り、国際比較で実質賃金指数や消費者物価指数では、日本だけが低位置で安定していて、先進国の中で日本だけが物価が低く、不動産価格も割安なので海外マネーも集まってきています。
これらには投資目的も多分に含まれています。
到底、一般のサラリーマンには手が出せる金額ではありません。

一方で、実需(住むための不動産)はどこに需要があるのでしょうか?
ここで注目なのが、先程のサラリーマンが買えるのは
一般のサラリーマン世帯(世帯年収800〜1,200万円)となると購入価格は5,000〜6,000万円程度。
先程の物件価格から言うと、新築で23区に買うのは厳しいことがわかり、中古でも城南城西エリアは厳しく、買えて城北城東エリアになります。
だったら、同じ価格なら広さや交通利便性の高さ、買い物にも便利である神奈川・埼玉・千葉の主要エリアに購入することを検討することも頷けます。
それが、『脱、東京』とメディアで騒がれた郊外化の本当の理由です。
コロナが理由というよりも、「合理的に考えた結果」と考えた方が妥当ではないでしょうか?

まとめ

現在はバブル期とは比べ物にならないくらいの低金利(変動でも0.5%以下)かつ住宅ローン減税と2022年度までは1%控除が約束されています。
買いやすい条件が整っていることも不動産価格の高騰の要因の1つといえます。

ただ、住まいというのは基本的にご家族とのライフイベントに合わせて買うのが普通なのでいつ買うのがいいというよりかは、そのタイミングで何を買うのか?のほうが大切です。

コロナが終息すると人は今までよりもより都心部に近い生活を求める可能性が高く、一方で人口減少の著しい地方などの不動産価格はこれからも下がり続ける可能性が高く、二極化・三極化はより拡大します。
首都圏の不動産は特に予算に合わせながらも極力「都心」「駅前・駅近」「大規模」などに代表される需要が落ちないエリアに重きをおいて探すことをおすすめします。

もう1つそれに関連して、物件を検討する際はそのエリアが今どのような状況にあるのか、また将来どうなっていくのかを確認する必要があります。その際は是非、検討している自治体の財政力を見てみてください。

さくら事務所さんの『よりよい暮らしは「物件選び」の前に「街選び」自治体チェックポイント』が、すごく参考になると思いますのでチェックしてみてください。

※最後に、、、ハザードマップを見て災害可能性とその対策を調べる事も大切です。忘れずに!



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