住宅ローン控除が1.0%→0.7%に!?本当に改悪なのか?

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こんばんは、モモちゃんです♪
今日のお題はは『住宅ローン控除が1.0%→0.7%に!?本当に改悪なのか?』です。

結論から申し上げますと、“必ずしも改悪ではない”です!
所得や購入する住宅によって変わってきますが、特に中所得層にとっては改悪とならない可能性が高いです。
この記事ではどの所得層でどんな住宅を購入する場合がローン減税制度的に得なのかが、理解できると思います。
当然、住宅ローン控除ありきで買う必要もありません、
ただ、自分がどの状況にいるのかを知ってるのと知らないのとでは選択の幅が大きく異なると思うので是非読んでみてください。

そもそも、住宅ローン減税とは?

財務省のHPを見ると『住宅を購入する際にローンを組んだ場合に、そのローンの年末残高の1%をその年の所得税の額から差し引く減税措置です。 』とあります。
住宅は多くの人にとって人生でもっとも高額な買い物で住宅購入に伴う引越しやインテリア、家電など関連する業界も幅広く、その市場の状況は日本経済に大きく影響を与えるためさまざまな購入時の税負担軽減策が講じられてきました。
その中でも、住宅ローン減税の歴史は古く、1972年に導入された住宅取得控除までさかのぼり、これは住宅購入後3年間は取得金額1%分の税金を控除するというものでした。

SBIマネープラザ参照

今回の住宅ローン減税改正概要

11月中旬頃から住宅ローン減税に関する記事がでてきました。
代表的な日経新聞の記事を下記に記載します。
▼11/17 『住宅ローン減税、控除率縮小 自民税調会長「年末結論」
▼11/19 『住宅ローン減税、控除率0.7%要望 国交省
▼12/7 『住宅ローン減税、控除率0.7%に下げ
政府・与党調整、所得2000万円以下

▼12/10 『住宅ローン減税、中間層に厚く コロナ禍にも目配り

今回の改正の主な理由は近年ものすごく下がった金利に対して控除額が上回ってしまう「逆ざや」の是正です。
政府・与党は年末が適用期限の住宅ローン減税を巡り4年延長したうえで、借入残高の1%を所得税などから差し引く現行の控除率を一律で0.7%に引き下げる最終調整を行なっています。

今の超低金利はどれほどのものなのか?

近年、住宅ローン金利は大きく下がっています。
過去と比較してみましょう!!
某メガバンクの例で、30年前の1991年の変動金利は8.5%。これに対し現在は0.475%。
ネット系の銀行では0.2%台のものも登場しています。
仮に金利が変わらなかった場合、
30年前は月々37万3,430円。返済期間35年間での返済額は1億5,684万600円
現在の金利0.475%の場合は月々12万9,241円で総返済額は5,428万1,220円
金利には、これだけのパワーがあります。

住宅ローン減税の概要で先述した通り、過去は1.0%を大きく上回る金利だったので、ローン控除をすることで少しでも住宅を購入しやすくするべく機能させていましたが、超低金利でローン支払い額を控除率が上回ってしまう状況になった昨今の「逆ざや」の状況を是正する大きな理由はここに起因します。

今回の住宅ローン減税の詳細

日経新聞参照

まずは、住宅ローン控除率が1.0%→0.7%となります。
所得要件は現行の3,000万円以下から2,000万円以下に引き下げ、現在は原則10年、最長13年とする控除期間を対象によって原則13年に延びます。
近くまとめる2022年度与党税制改正大綱に明記されることとなります。

繰り上げ返済を促すため残高上限も引き下げられ、消費税率の引き上げに伴って拡充している一般住宅は23年までの入居で4,000万円から3,000万円となり、耐震性など一定の条件を満たした認定住宅は5,000万円を維持されます。

住宅の性能による上限額拡大

日経新聞参照

省エネルギーや脱炭素に貢献するような環境性能の高さに応じて税優遇に濃淡をつけ、中間層に恩恵が及びやすい制度に改められます。
新たな制度は省エネルギーなど住宅の環境性能に応じて減税対象とするローン残高の上限額を分けたことが特徴となっています。

現状では減税対象の借入残高の上限は耐震性など一定の要件を満たした認定住宅なら5,000万円、そのほかの一般住宅は4,000万円になっており、これを今回は新築で4つに分けています。
23年までの入居について認定住宅は5,000万円を維持し、新たに「ZEH(ゼロ・エネルギー・ハウス)」の上限を4,500万円に設定。
国の省エネ基準に適合する住宅は4,000万円、その他の住宅は3,000万円になります。
24年、25年の入居は減税対象とす借入残高の上限額を認定住宅は500万円、残りの3つの分類をそれぞれ1,000万円下げるようです。

中古物件は控除額が少なく損してる?

国はストック(中古)物件の活性化という割に新築ばっかり優遇される仕組みになってるじゃん!
なんて、思う人も多いかと思います。

ただ、新築と異なり中古物件(業者販売を除く)は消費税がかかりません。
それだけでも、新築に比べて買いやすいと思います。
とはいえ、それを加味した金額で販売しているからローン控除も同等でもいいですよね、
どうしても、新築ハウスメーカーをすすめられてる気がしてならない、(これは愚痴です)
とりあえずはここでは、そもそも消費税がかからない分新築より優遇されてる!
その証拠に、業者販売の中古物件では消費税がかかるので中古物件の中では少し優遇された控除額が適用されます。

とはいえ、中古物件の借入残高上限額2,000万円で控除率0.7%は少なく感じちゃうなぁ、、、

所得による控除額の違い

現制度の所得税と個人住民税の控除上限額は10年間で計400万円になります。
年収600万円の層(夫妻と子供2人の世帯を想定)は、その納税額からして控除額が300万円程度にとどまる事例が多く、上限いっぱい活用できていないとのこと。
改正後は年収600万円以下の中間層などが省エネ住宅を買い、平均的な額でローンを組んだケースで見た場合、控除額が増える計算になるとしています。

要は金持ち過ぎないけど、家を選んで買うことができる層にしっかり高性能な環境に優しい家を選んで欲しいという国の指針ということですね!
ここに該当する所得層であれば今までよりも多く控除を受けられる可能性があります。

産経新聞参照

まとめ

長文にわたってお付き合い頂きありがとうございます。
色々と述べましたが、今回の住宅ローン減税の改正はあくまで高所得者が本来の目的とは異なる形で住宅ローン控除を受けることや、逆ざやを是正する為に行われます。
なので、一概に全てが改悪となるわけではありません。

現在ローンを利用して購入することの多い高所得層向けの住宅などは、売れにくくなると思います。
それに伴い、需給のバランスが変化し不動産の価格が下がれば結果として払う金額は同じになります。
人間は損する事を嫌うので『改悪』『今買わないと損』みたいな記事がいっぱい出てくるんでしょうね!
内容を理解すればそんな記事には踊らされずに慌てて変な物件を買わされることを防ぐことができます。

今回の改正で個人的に望むこととすれば、引っ越した後の快適性や経済性(ランニングコスト)を考えた高性能な住宅に注目が集まるということです。
その為にこの住宅ローン減税が効果的に機能すればいいと思ってます。

まとめ シミュレーション

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