現在の物件価値は!?平成元年生まれの親世代住宅購入事情(千葉郊外編)

マンション
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こんばんは、平成元年生まれのモモちゃんです♪

週末は市原市までドライブに行ってきました。
ドライブに行った先ではついついそこに建つマンションを見てしまうものです。
そして、自分がマンション購入するとなってふと気になりました。『親世代はどのタイミングでどこに家を買ったのか?その物件の現在の価値は?そして、その頃の世の中はどんな状況だったのか?』

今回の記事では、当時東京に勤めていた一般のサラリーマンのケースを考えてみます。
そして、例にあげる物件の現在の価値、街の状況について実例を元に検証していきます。たまたま当該物件に住む方と知り合いでしたので大体の状況が把握できました。

これを理解すると、現在と当時の市況との違いがよくわかると思います。立地による物件の価格差も出していますので、それを踏まえてご自身が結局どういった物件を買うべきかの参考にはなるかと思いますので、是非読んでみてください。

ちなみに私は福島県郡山市出身、実家はハウスメーカーの注文住宅です。
(寒すぎて冬に帰省すると風邪ひきます)

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今回の検証物件

物件名 :パークシティちはら台
住所  :千葉県市原市ちはら台東2丁目20-1
交通  :JR外房線 / 鎌取駅 バス17分 パークシティちはら台下車 徒歩1分
京成千原線 / ちはら台駅 バス9分 パークシティちはら台下車 徒歩1分
管理会社:三井不動産レジデンシャルサービス
建物構造:SRC(鉄筋鉄骨コンクリート)
建築年月:1994年2月
階数  :14階
総戸数 :280戸
旧分譲主:三井不動産
施工会社:三井建設

なぜこの物件かというと、知り合いが住んでいるということもさることながら、国道16号線の外側であり、バス便でもあることから今では開発しないであろうエリアの大規模開発で当時の市況を表しているいい題材といえるからです。

パークシティちはら台全体
LIFULL HOME’S 住まいインデックス参照

1990年代の市況

《首都圏の新築分譲マンション供給立地の変遷》
Kantei eye マンション年代記(首都圏) を参照しています。
まずは、首都圏におけるマンションの供給に関してです。
記事によると、90年代「郊外拡散」→00年代「都心回帰・都心集中」→10年代「投資適地集中」傾向をとなっています。
その中で今回の該当年に最も近い1990年~1993年はバブルによるスプロール(都心部から郊外に向けて、無秩序かつ無計画に開発が進められる状態)期であるといえます。バブル崩壊の影響で激減したため開発の数は少なくなっています。
1991年のバブル崩壊前に用地を仕入れ、着工した物件がこの年代に供給されたため、立地の都心一等地の空洞化と郊外スプロールが見られます。当時はまだ建設中であった圏央道の周辺に多く位置しており、バブル崩壊前にはこのエリア一帯でマンション供給計画が多く存在していたことがわかり、結果としてこの年代はマンション立地が最も郊外に存在した時期となっています。

物件の建設地

《90年バブル期の価格上昇》
三大都市圏の平均坪単価推移を見ると、1990年はバブル経済化におけるマンション価格のピークとなり、すでに日経株価は1990年年頭から下落に入っていましたが、マンションや土地には株式投資から引き揚げた資金が流入することでさらに高騰しました。

当該物件の価格

新築時価格は中層階中住戸で約3,500万(82.76㎡)で坪単価は約140万円ということになります。
バブル時に用地仕入れをしているため決して安くない価格だとは思いますし、当時はまだ世の中的にバブルが崩壊した影響も実生活では少なかったので、強気の価格設定だったのかと思います。天井高も高く、仕様も悪くなかったようです。

ちなみに、当時の金利は変動で約4.0%、、、今は0.5%程度。これだけ違うので一概に額面の物件価格だけを見ても宜しくありません、3,500万円借入の場合、金利4.0%であればローン支払いは15.5万円/円ほど。0.5%の金利なら6,000万円と同じですので、いかに金利が高かったのかがわかります。

総武線沿線の東京寄りで出ていた物件は当該物件よりもはるかに高く、物件数自体も少なかったので現実的に行き着いたのがこの物件といった感じなんだと思います。
パークシティちはら台としては新設された小学校や歩行者専用の『かずさの道』など子育て環境を打ち出したコンセプトがはまって売れ行きもよかったと聞いています。
故に当該物件では同世代が集まりますので、住んでからの満足度は高かったようですが、通勤に通うお父さんはなかなか大変だったと思います。

かずさの道

現在の物件価格

では、現在の物件評価はどうでしょう?
結論、2021年の成約事例で1,280万円(82.76㎡)、約51万円/坪です。
実は、コロナ後10%くらい上がってます。
実際に現地を見てわかったのが、若い世代が増え周りに新しい商業施設ができていました。
新興住宅地が増えたことでちはら台の人口が増えたことで物件価格も上がってるとのことです。
(近くに、スタバもできてましたww)

スターバックスの”コーヒー GYU-NEW”

当該物件に関しては現在築28年を迎えて管理・修繕費も問題なさそうなので優良物件であるとは言えそうです。
この金額で売れるのであれば残債割れもしないので売る分には現状問題はなさそうです。
ただ、住んでいる住民の多くが60歳を超えていると想像でき、その子どもは独立しており自宅に戻ってくることはないと言いますので、この後ずっと売れる状態なるかどうかはわかりません。

価格推移(マンションレビュー参照)

他物件参考例

では、同じくらいの物件はどのくらいの価格で取引されているのでしょうか?
こちらは鎌取駅徒歩5分のネオステージおゆみ野壱番館です。
1999年築とパークシティちはら台よりも5年程新しい物件になりますが、70.55㎡と10㎡も小さく、総戸数91戸、ディベロッパーは大和団地です。
立地・築年数以外は全てパークシティが優っているとは思いますが、価格は2,280万円と1,000万円も高く取引きされています。
やはり不動産はどこまでいっても立地です。

ネオステージおゆみ野


こちらは、我が間違いである船橋駅徒歩10分のニューイーストタワー船橋本町です。
77.85㎡、総戸数35戸。やはり物件そのものはパークシティちはら台が優っていますが、価格は3,780万円。2,500万円も高いです。
当然、購入当初の金額も差があるとは思いますが、残債との差額でいけばどちらも変わらない、もしくは立地のいい物件の方が差額が大きく利益がでるのではないかと思います。

ニューイーストタワー船橋本町

まとめ

結論、やはり売ることも考えると立地というのは不動産にとってとても大事な指標。
ただ、それぞれの家庭によって最低な物件は異なります。
今回紹介したちはら台は子育て環境が非常によく教育や買い物には適していて安心して子育てができそうです。
一方で通勤ストレスはかなりのものだと思います。
何を大切にするかは自分たち次第、不動産価格が高騰する今だからこそこの機会に優先順位を再度考えてみるのもありだと思います。
私のビジョンは『誰しもが当たり前にその時々に最も合った健康で快適な住まいを得ることができる世の中にしたい』です。
独身→夫婦のみ→子育て→夫婦のみ→老後のそれぞれで住む場所が簡単に変えられる世の中を目指します。

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