【分譲マンション投資対効果は!?】パークホームズLaLa南船橋ステーションプレミアで検証!

マンション
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こんばんは、モモちゃんです♪

今回、投資対効果を検証するのはパークホームズLaLa南船橋ステーションプレミアです!

なぜこの物件なのか?それは、モデルルームに行った中で過去一番『買いたい』と思った物件だからです。
南船橋の南側での船橋市×三井不動産の再開発最初の物件ということで、魅力的で相場と比較して安く買える物件でもあったので、当時はめちゃめちゃ売れ行きも良かったようです。
そういった物件は、実需用(自分で住む用)以外に投資用として購入する人も出てきますので、入居が始まると賃貸の募集がでてきます。
購入金額と賃料収入を比較して利回りを計算し、その物件への投資期待値を測ることができます。

日経新聞で『地価上昇の波、東京から近隣県へ テレワークが後押し』もでており、広さを求め東京近郊で広さを求めて引越しが起こるこの状況で当物件はどのような値付けになっているか検証してみましょう!

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物件概要のおさらい

《物件概要》
売主:三井不動産レジデンシャル
施工:長谷工コーポレーション
価格:未定
専有面積:58.64㎡~77.72㎡
総戸数:231戸
規模:20階建て
交通:京葉線「南船橋」駅徒歩3分
所在地:千葉県船橋市浜町2丁目
竣工予定:2022年1月下旬
駐車場:機械式76台 平面1台
駐輪場:303台

物件地図
物件画像

【モモちゃん家を買う!?#2】過去に見てきた物件』ですこし取り上げさせてもらいました当物件、、、そうです!ららぽーと用に作られている南船橋駅から物件に向かう道のりには動く歩道が!しかも、京葉線のガード下にあるので雨にも濡れない。
改めて、本日その凄さを実感してきました。
本当に最高に特別感があります。

駅からの道のり①
駅からの道のり②当物件の裏口

当時の物件価格

価格に関してはマンションマニアさんの記事を参考にします。
《検証①》
Bタイプ 2LDK 58.64㎡
14階 3,900万円台 坪単価219万円
管理費(月額)11,550円 修繕積立金(月額)7,270円

Bタイプ 2LDK 58.64㎡

《検証②》
Cタイプ 3LDK 66.00㎡
19階 4,500万円台 坪単価225万円
管理費(月額)13,000円 修繕積立金(月額)8,180円

Cタイプ 3LDK 66.00㎡

賃貸募集状況

こちら、ドンピシャの物件がでてました。
《検証①》
Bタイプ 2LDK 58.64㎡ 14階
賃料 :18.5万円(管理費0円)
敷/礼:1ヶ月/1ヶ月

Bタイプ 2LDK 58.64㎡ 14階

《検証②》
Cタイプ 3LDK 66.00㎡ 19階
賃料 :23万円(管理費0円)
敷/礼:2ヶ月/1ヶ月

Cタイプ 3LDK 66.00㎡ 19階

各部屋の利回りを計算

《検証①》
Bタイプ 2LDK 58.64㎡ 14階 
賃料  :18.5万円(管理費0円)
購入価格:3,900万円
管理費(月額)11,550円 修繕積立金(月額)7,270円
上記から
年間家賃収入:18.5×12ヶ月=222万円
管理費・修繕積立金を引くと
222万円-(13.9万+8.7万円)=199.4万円
199.4万円÷3,900万円=5.11%(表面利回り)

《検証②》
Cタイプ 3LDK 66.00㎡ 19階
賃料  :23万円(管理費0円)
購入価格:4,500万円
管理費(月額)13,000円 修繕積立金(月額)8,180円
上記から
年間家賃収入:23×12ヶ月=276万円
管理費・修繕積立金を引くと
276万円-(15.6万+9.8万円)=250.6万円
250.6万円÷4,500万円=5.57%(表面利回り)

賃貸の利回り相場は?

昨今、ご存じのとおり不動産価格は高騰しており、一方で借地借家法に守られる賃料は上がっていません。それが故に利回りは低下している傾向にあります。
健美家の『収益物件 市場動向 四半期レポート2022年1月〜3月期』によると千葉県主要地域の築10年未満の直近2022年1月〜3月期の利回りは4.77%です。

築年別利回り推移(健美家)
利回り推移(健美家)

まとめ

千葉県主要地域平均利回りは直近で4.77%。それに比べると当物件の利回りは高いと言えます。他に同程度の比べる物件もなく、新築価格が割安だったことが要因です。利回りが十分取れる投資対効果の高い物件といえるでしょう。
ただ、まだ各種ポータルサイトで賃貸募集をしているのでこの賃料で借主がつくかはわかりません。
今後も定期的に確認してみようと思います。

5/11追記

定期的にパークホームズLaLa南船橋ステーションプレミアの情報をポータルサイトで確認しているのですが、売買物件が追加されていたので新築時と価格を比較してみました。
①6階/3LDK+S(納戸)/71.26平米(壁芯)
販売価格:5,000万円
こちらは前から出ているものです。
新築価格4,328万円!!ということは672万円上乗せでの販売。何とも強気な価格設定です!

ポータルサイト
間取り図

② 5階/3LDK/66平米(壁芯)
販売価格:4,750万円
こちらが昨日登録された物件です。間取りは平米数から想定し公式HPからとりました。
新築価格3,868万円!!ということは882万円上乗せでの販売。こちらはもっと強気な価格設定です!

ポータルサイト
間取り図

まだ売り出したばかりなのでかなり強気の金額となってますが、果たして決まるのでしょうか。賃貸と併せて売買物件も定期的に確認していきます。

5/14追記

当物件をポータルサイトで定点観測していたのですが、、、①6階/3LDK+S(納戸)/71.26平米(壁芯)/販売価格:5,000万円(231.5万円/坪)がなくなってました。売れたのかな?

ちなみに、REINSで2月に成約実績出てました。8階/3LDK+S(納戸)/74平米(壁芯)/販売価格:5,300万円(236.6万円/坪)。
こちらの新築時価格は4,508万円。792万円(18%)のアップです。
賃貸はまだ貸出されてないようですので、売ってしまった方がいいのかもしれないですね。

5/18追記

新着報告です。
4階/4LDK/77.72平米(壁心)/販売価格:5,980万円(253.4万円/坪)が出てました。

こちらの新築価格は5,358万円。622万円(11%)アップです。

5/23追記

家賃の値下げがありました。
《検証①》
Bタイプ 2LDK 58.64㎡ 14階
賃料 :18.5万円(管理費0円)
敷/礼:1ヶ月/1ヶ月
→賃料が17.5万円(管理費0円)に値下げです。

14階

《利回りを計算》
賃料  :17.5万円(管理費0円)
購入価格:3,900万円
管理費(月額)11,550円 修繕積立金(月額)7,270円
上記から
年間家賃収入:17.5×12ヶ月=210万円
管理費・修繕積立金を引くと
210万円-(13.9万+8.7万円)=187.4万円
187.4万円÷3,900万円=4.8%(表面利回り)
賃料改定前の利回りから0.3%ほどの落ちました。
なかなか決まらないのと12階の部屋が17.5万円(敷金は2ヶ月分)で出ていたから賃料値下げしたんですかねぇ。PR枠にも出てたので、早く客付したいのでしょうね、
そもそもポータルサイトで確認する限り南船橋の駅近2LDKは皆無なので需要がない可能性もあります。

12階

※新築価格はマンションコミュニティを参照しております。

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