チャンス!?今だからこそできる不動産を安く買う方法

マンション
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こんばんは、モモちゃんです。

昨今、不動産市場は価格高騰が騒がれてます。
不動産バブルを謳う記事が増え、不動産購入に二の足を踏む方も増えていると聞きます。
その証拠に直近3月のREINS(東日本不動産流通機構)のデータでも2ヶ月連続で成約数が大きく落ち込んでいます。
詳しくは『住宅の売買予定者必見【3月度】レインズサマリーレポートで不動産の市況を読む』を確認ください。

ただ、全ての不動産が高いわけではありません。あくまで不動産は一物一価で相場に対して安く設定されている物件はどんな市況であれ必ず存在します。
今回はこんな市況だからこそ、相対的に安く購入できる可能性のある物件の一例を紹介したいと思います。

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2021年の不動産価格

新型コロナの影響が心配された2020年以降価格は高騰し続け、2021年に入っても変わらず、不動産経済研究所によれば、2021年11月時点の新築マンションの平均価格は 6,123 万円(㎡単価87.1 万円)です。
中古マンションの価格も、2021年10 月時点で平均4,360万円と上昇を続けています(東京カンテイ調べ、70㎡換算)。
REINSでの成約単価もいまだに上がり調子で資材や人件費、土地代の高騰を考えると今後もすぐにさがるようなことなさそうです。

いやいや、金利がいつまでも低いままなわけないから、金利が上がれば不動産を買える人が減って価格も下がるだろ。と、考えるかもしれませんが、そうなったとしても海外諸国に比べて不動産価格が安い日本の不動産(都心部に限る)は割安かつ円安の追い風も相まって海外勢に買われるでしょう。
マンションブロガーのらえもんさんのブログ『
現在よりマンション価格が下がる可能性はどれくらいある?価格が下るシナリオを考えてみた
』も参考にしてみてください。

そろそろ話を元に戻します。

相対的に安く購入できる可能性のある物件とは?

安く購入できる可能性のある物件とは、ズバリ『オーナーチェンジ物件』です。
オーナーチェンジ物件とは、いわゆる不動産投資物件において入居者はそのままの状態で、所有者(=オーナー)を変更する物件です。
では、なぜ今オーナーチェンジ物件が相対的に安く買えるのか?
それは、実需の不動産価格が高騰しすぎているからです。実需の不動産価格は需供バランス(在庫数)、金利水準、日経平均株価を見ていれば大体分かると言われています。
実際に第1回のコロナ緊急事態宣言が終わる頃から在宅勤務が増えて広めの住宅需要が急増し、超低金利であり、株価の回復が始まり実需住宅の価格は高騰しました。そして、未だに上がり続けています。
成約㎡単価は2020年3月(54.1万円/㎡)と比較し直近2022年3月(65.4 万円/㎡と120.9%も上がっています。

【2020年3月度】REINSサマリーレポートより
【2022年3月度】REINSサマリーレポートより

一方で、投資物件はどうでしょうか?投資区分マンションでは販売価格がほとんど変わっていません。
ここからわかるのは売買物件に対して賃貸物件は価格に反映されるまでには時間を要するということです。

健美家 区分マンション登録価格

これは投資で重要視される利回り(賃料1年分÷物件価格)が大きく影響しており、利回りが低い物件は投資の旨みがなく売れにくくなるから価格に転嫁するのが難しいのです。
つまり、こういった物件をオーナーチェンジで相対的に安く買っておいて、借主がいる間は貸して利益を出し、退居することになった時に必要であれば自らが引っ越せばいい。ということです。

例を見てみる

ここで、私が過去に調べた例を見てみましょう。
◆投資物件
物件名  :ライオンズプラザ五反田
最寄駅  :JR山手線 / 五反田駅 徒歩4分
建物階数 :地上12階 地下1階
総戸数  :55戸
施工年月 :2000年6月築
専有面積 :50.08㎡(2LDK)
階数   :8階
価格   :4,750万円
表面利回り:4.34%(年間予定賃料2,064,000万円)
こんな感じの物件です。

ライオンズプラザ五反田
ライオンズプラザ五反田

◆比較物件1
五反田リーラハイタウン
総戸数 :116戸
施工年月:1982年4月築
階数  :8階/12階

【SUUMO】五反田リーラハイタウン

◆比較物件2
ラデファンス高輪台
総戸数 :16戸
施工年月:1995年11月築
階数  :2階/10階

ラデファンス高輪台
ラデファンス高輪台

上記の通り比較的条件が近い物件であってもそれなりの価格差があることがわかります。

オーナーチェンジ物件のデメリット

住むまでの手順は
物件購入→賃料収入→退去④入居となります。通常の物件とは異なり賃料収入の期間があります。
①すぐに引っ越せない
借地借家法で借主の権利がかなり守られているので、現在の借主に出て行ってもらうことが難しいです。故にご自身がいつから住むことができるかもわかりません。
②内見できない
オーナーチェンジ物件は借主がいる状態での販売で入居中になるので内見ができません。
借主がきれいに使ってくれていればいいのですが、もしかすると、、、
③管理組合が機能していない可能性がある
あまりにも投資用としての購入が多い物件だと住民の多くが賃貸の借主ですので、実際に購入した物件に比べて思い入れが少ない傾向にあると思います。

まとめ

所有する事を目的とするなら、1つの選択肢として考えてもいいのかもしれません。
比較的安定している不動産市場でも、ここ最近のように急激に売買価格が上がると賃料が追いつかず賃貸に住んでいる方が相場的に得ということになります。
ただ、今後引っ越すことになった場合にインフレがますます加速して賃料が上がっていくことになると賃貸でも高くなり、購入するにしても物件価格はあがってしまいます。
かつ、日本においてファミリー物件は非常に少なく賃貸に引っ越すとなるとその選択肢はだいぶ限られてきます。
現状の賃貸でもまだ住んでいられるけど、数年経ったら自分のマンションに住みたいなぁなんて考えるのであれば実需物件の価格と賃料との価格差がある今だからこそ、オーナーチェンジ物件を狙って買うのもありかもしれません。
最後に、買うなら安いだけじょなくてご自身が住みたいと思える物件にしてくださいね!

※投資はご自身の判断でお願いします。

5/7追記

ちょっと池袋で物件探してて発見したのですが、有楽町線東池袋駅直結の『エアライズタワー』の売買物件と賃貸物件を比較します。
この物件、立地が本当に最高です!
比較はSUUMO物件ライブラリーにて行いました。

エアライズタワー

▼売買物件(全5件)
①3LDK +S(8階/110.24㎡):1億9,000
/172.4万円/㎡
②3LDK(16階/70.26㎡):1億1,000万円、156.6万円/㎡
→17件のうち13件がこの物件、SUUMOは不動産目線でしか掲載しないからエンドユーザーには宜しくない、、、
③2LDK(22階/70.26㎡):1億880万円、154.9万円/㎡
④2LDK(24階/62.31㎡):9,400万円、150.9万円/㎡
⑤2LDK(26階/62.31㎡):9,980万円/160.8万円/㎡
▼賃貸物件(全3件)
賃料の後ろに書かれている【→】の後には賃貸物件を利回り4.0%で計算、さらにその価格から㎡単価を算出・比較します(管理費は除きます)
⑥1LDK(5階/38.11㎡):17.5万円/管理費5,000円
→ 5,250万円、137.8万円/㎡
⑦1LDK(14階/54.94㎡):22万円/管理費10,000円
→6,600万円、120.1万円/㎡
⑧1LDK(41階/35.14㎡):20万円/管理費0円
→6,000万円、170.7万円/㎡。41階/42階は格別ですね!
▼比較

1番売買と賃貸で条件の近い②と⑦の㎡単価を比べると②が156.6万円、⑦が120.1万円となります。少し比較には無理がありますが、金額差は大きいですね、なかなか賃料があげられない賃貸とどんどん価格が上がる売買では大きな差が生まれています。
また、②は管理費 2万410円/月修繕積立金1万9720円/月もかかることを加味するとなおさら売買の方が高く感じます。

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