賃貸は損!?家族向け賃貸が見つけにくい理由〜都心編〜2022/5/1

マンション
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こんにちは、モモちゃんです♪

今回は都心の不動産において家族向け賃貸が見つけにくい理由について説明致します。

結論、『①サラリーマン投資のしやすさを優先』『②効率の良さ』のためワンルーム・1Kマンションが多く、『③借主優位の借地借家法』の観点からもリスクが高い為、結果として家族向け賃貸が少なくなり相対的に割高になります。
では、その内容について深掘りしていきましょう。

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昨今の不動産市況

2020年4月のコロナ以降、「家族向け賃貸物件(2LDK以上)」がなかなか見つからない」「いい物件があっても高い」などの話がよく聞こえてきています。
テレワークが進みおうち時間が増えてきて、夫婦で住んでいたり、子どがいたりする世帯だとどうしても自宅が手狭になってしまい、早急に引っ越す必要がでてきた人たちが多かったからこそ顕在化してきました。
これを機に賃貸からマイホームへと住み替えする人も多く昨今は新築マンションの成約率も高く、中古売買需要も2020年7月以降すごく伸びました。それに乗じて不動産価格も上がっています。

不動産屋価格指数
1都3県の不動産価格

理由①サラリーマン投資のしやすさを優先

チャンス!?今だからこそできる不動産を安く買う方法』に詳しく書いているのですがコロナ以降市中にお金が溢れて、株価などの金融資産の価格が上がり、現金を手にする人が増えていきます。こうなると、株で儲けた人が投資を不動産に向け始めます。
このブームは一般サラリーマンにも波及しサラリーマンも投資を始めるようになります。2020年のコロナで株価は一時期は下がったものの、2月の日経平均株価は30年半ぶりとなる3万円台に回復し、世界株も歴史的な高値をつけました。
ただ、一方でサラリーマンの給与は上がっていないので一般のサラリーマンの投資額は限られています。そこで、流行るのがいわゆる『ワンルーム投資』です。特に、与信のある公務員や一部上場企業の社員をターゲットにしたものです。価格は1,500〜3,000万円程度。これくらなら投資ローンも通ります。
(2017年の私は不動産のことを何も理解しておらず、ノリと勢いのみでワンルームマンションを購入しました。この件も追って記事にします)
都心は特に単身世帯の割合も増えていること、更には『節税になる』『保険代わりに』などうまいこと言いくるめて、表面利回りは4〜6%、実質はトントンないしはマイナスでも販売しています。
投資のしやすさと、型にはめる販売スキームが確立されているので、ワンルーム投資は未だに幅をきかせており、これによりワンルームの供給は増え続けています。

世帯類型の推移

理由②効率の良さ

ワンルームは当然、複数の部屋を持つ物件よりも床面積が狭くなります。
と、いうことは都心の限られた敷地面積であってもみっちり部屋数が取れるようになり敷地に対する効率が広い間取りのものに比べて良くなります。
近年流行っているものでいうと15㎡以下の狭小部屋があげられます。これも東京の好立地の狭い土地でも部屋数を増やして投資として成り立たせるというものです。逆に言うと広い物件はその分割高になります。故に、投資対効果は狭い部屋をいっぱい作って方が良くなります。
改めて、賃貸物件はその全てにオーナーがいますオーナーはマイナス利益で貸し出すわけがありませんし利益を求めます。
となると、必然的に効率のいい1Rや1K物件が増えることになります。

理由③借主優位の借地借家法

理由①であげたとおり、現在は不動産価格が上がってます。しかし、賃料は上がったでしょうか?
新築や空室になって募集している物件は事情が異なりますが、住み続けている分には賃料が上がることはほとんど無いと思います。
これには『借地借家法』が深く絡んでいます。
日本ではこの借地借家法により借主優位になっており、オーナーには不利な法律といえます。
オーナー視点で借地借家法を考ると下記のような不利な点が存在します。
(※借地借家法がなぜ借主有利なのかについても語りたいですが、長くなりすぎるので割愛します。)
■家賃滞納者を強制退去させにくい
たとえ賃借人が家賃を滞納していても、賃借人に対して強制退去はさせにくく、退去させたことで逆に損害賠償請求された事例もあります。
▼判例:家賃滞納者が家主を損害賠償請求した事例
1つ目の裁判事例は、賃借人が家賃を滞納したため、管理会社が室内へ勝手に立ち入り扉や窓の施錠をしたことによって起きた裁判です。
扉や窓を施錠された賃借人は、「やり過ぎだ」と裁判を起こしました。
裁判結果は、「通常の権利行使の範囲を超えている」として、管理会社が賃借人に慰謝料を支払うことになりました。
■家賃の値上げは一方的にできない
賃借人が納得するような正当な理由がないと、オーナー側の都合で一方的に家賃の値上げはできません。実質的に現在の賃借人が退去しない限り賃料値上げが難しいです。
また、退去に必要な正当な事由がある場合とはかなり厳しいです。
立ち退き交渉は、あくまでも交渉です。「正当事由があれば、必ず立ち退いてもらえる」わけではないし正当な事由があっても立退料を支払うことが多くなります。
貸主、借主双方の事情を総合的に斟酌して判断しなければならないのですが、裁判の現実として「立退料」の提供がまったくなく「正当の事由」が認められることは極めて稀です。
▼立ち退き料支払いで立ち退きしてもらうことができた事例
貸主はマンションに住んでおり、家族と住むには手狭になったために借地の借主に対し、立ち退きを求めたもの。
借主側が借地上にある居宅をすでに使用していなかったことに加え、十分な額の立ち退き料が用意されたことで、正当事由ありとみなされた。(立ち退き料:750万円!)
つまり、嫌な賃借人に当たったときのリスクが、賃料が高い分大きくなってしまうことが最大のリスクだと言えます。

LIFULL HOME’Sで調べた23区の間取り別物件数

このように理由①〜③を背景として賃貸マンションは1R・1Kが多くを占めます。
LIFULL HOME’Sの物件を調査したところ1R・1K が56.0%を占めます。なんと、2LDK以上を全てまとめても全体の10%にもなりません。
これでは、なかなかいい物件には出会いにくいですよね、、、

LIFULL HOME’S物件数内訳

まとめ

ファミリー向け賃貸は上記①〜③の理由により、なかなかいい物件と巡り合えることは難しいといえます。
ただ、それでも購入するよりかは手軽に住み替えが可能な賃貸の魅力はあるかと思います。
もし、ファミリー向け賃貸に住むなら定期借家となっていて、その期間が短いものですと割安で住める可能性があります。
そして、その街が気に入ったら近いところマンションを購入する。なんてこともありかもしれませんね。

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