【モモちゃん家を買う!? #23】物件比較!エクセレントシティ船橋本町vs船橋グランライズ2022/5/5

マンション
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こんばんは、モモちゃんです♪
今日はモモちゃん家を買う!?#23です。

駅からの道のりで変わる不動産価値
にも書きましたが、やはり東京圏の不動産は駅までの道のりを含めた立地はとても大事です。
ということで、今回は立地に少し(いや、少しではないかもしれない)難がある私が購入する『エクセレントシティ船橋グランライズ』と立地が魅力的な『エクセレントシティ船橋本町』を比較しようと思います。
同じ駅、同じ売主、同じ施工業者、同じブランドかつ同じ時期の引き渡し、仕様に関してもほぼ変わらないので比較には最高です!
当然、同じ広さであれば立地がいい方が価格が高くなります。そのかわり便利になりますし、リセールに関しても期待できるかと思います。
皆さんならどちらを選ぶか?一緒に考えてみてください。
私は予算さえ合えば船橋本町がいいとなぁと思いますが、グランライズを購入しました。その理由も含めてまとめさせてもらいます。

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エクセレントシティ船橋グランライズ物件概要

こちら、改めて物件概要を確認していきましょう。
売主:新日本建設
施工:新日本建設
価格:3,098万円~6,198万円
専有面積:35.70㎡~71.30㎡
総戸数:189戸
規模:14階建て
交通:JR総武線「船橋」駅徒歩10分、京成線「京成船橋」駅徒歩9分
所在地:千葉県船橋市湊町2丁目
竣工予定:2023年1月下旬

エクセレントシティ船橋グランライズ完成イメージ
立地

▼決定間取り
Cタイプ 3LDK 71.16㎡(21.56坪)
・坪単価:約275万円
・価格:約5,900万円
→金利0.5%、35年ローンだと月々約156,000円です。

Cタイプ間取り図

▼駅までの道のり
駅からの道のりで変わる不動産価値』に詳しく書きましたので是非、確認ください。かなり狭い道を通らなくてはなりません。

駅までの道のりの一部

エクセレントシティ船橋本町物件概要

物件概要を確認していきましょう。
売主:新日本建設
施工:新日本建設
価格:4898万円~6998万円
専有面積:55.65㎡~71.15㎡
総戸数:80戸
規模:11階建て
交通:JR総武線「船橋」駅徒歩7分、京成本線「京成船橋」駅徒歩5分
所在地:千葉県船橋市本町2丁目
竣工予定:2023年2月下旬

エクセレントシティ船橋本町
立地

▼比較間取り
Aタイプ 3LDK 71.15㎡(21.56坪)
5階参考価格
・坪単価:約325万円
・価格 :6,998万円
→金利0.5%、35年ローンだと月々約182,000円です。

Aタイプ間取り図

▼駅までの道のり
本当に最高の道のりです。
この道をまっすぐ進むだけで駅に到着します。整備もされて歩道も広く、夜も明るい。船橋駅のシャポー口を出たら本当に一直線となります。

道のり(この正面がJR船橋駅シャポー口改札)

2物件の違い

①間取り
これは完全に好みですね。個人的にリビングインが好きではないので、シンプルで効率的な田の字型であるグランライズの方が好みです。
②規模
一般的に戸数が多い方が同じ管理費でも共用部が充実します。実際にグランライズの方が充実しています。
グランライズ:189戸
船橋本町:80戸
③囲まれ感
眺望や日照に影響する部分です。
眺望はあるに越したことはないですが、日照はマストで欲しいところです。
グランライズ:囲まれ感がすごいです、ほとんど全ての住戸で眺望は見込めず、約半数が日照が期待できない。
船橋本町:囲まれ感はあまりありません。ほとんどが南西向きと南東向きで眺望と採光面に恵まれます。
④価格
約1,000万円の差があります。金利0.5%、35年ローンだと月々約26,000円の差になります。
グランライズ:Cタイプ 3LDK 71.16㎡(21.56坪)
→約5,900万円(274万円/坪)
船橋本町:Aタイプ 3LDK 71.15㎡(21.56坪)
→ 6,998万円(325万円/坪)
⑤駅までの道のり
これは圧倒的に船橋本町の物件がいいですねぇ。
グランライズ:JR総武線「船橋」駅徒歩10分
船橋本町:JR総武線「船橋」駅徒歩7分
→道のりの画像はつけましたが、より詳しく見たい方からマンションマニアさんの動画を確認ください。
エクセレントシティ船橋本町・三菱地所レジデンス 船橋市本町2丁目計画 建設地周辺レポート

私がグランライズを選んだ理由

まず、私たちのそもそも物件購入条件を整理してみます。
▼条件
・種別:新築マンション(角部屋)
・立地:船橋駅南口徒歩7分以内
・広さ:3LDKで75㎡以上
・予算:5,500万円程度
・その他:できれば大規模、収納がしっかりある、できればディスポーザー付き
▼グランライズにした理由
正直言って、1番は予算ですね。
グランライズでも予算を少し超えていたので悩んだくらいなので立地がいいとはいえ300万円/坪を超えることは考えられませんでした。
それを前提としながら【間取り】【規模】には問題なく、【駅までの道のり】はそもそも現在も使っている道なので許容。【囲まれ感】に関しては私たちが選んだ部屋では他部屋に比べて抜け感もあり、日照に関しては問題なく確保できそうでしたので、妻が新築派ということあり総合的に判断してグランライズとなりました。

また、船橋本町と比較したのは2021年2月中旬竣工していた『プラウド船橋本町通り』ですが、これと比べるとどうしても割り高感を感じてしまったのは否めません。業界人からすると『PROUD(プラウド)』のイメージはすごぉくいいので、どうせ買うなら『PROUD』がいいなぁと思ってしまいました。
坪単価も300万円を切るくらいでしたので、今の市況と比べるとも割安とも考えられます。これを見てたのでエクセレントシティ船橋本町で325万円/坪は現実的ではありませんでした。
▼『プラウド船橋本町通り』物件概要
売主:野村不動産
施工:東レ建設
総戸数:93戸
規模:15階建
交通:JR総武線「船橋」駅徒歩7分
竣工予定:2021年2月中旬
▼比較間取り
Aタイプ 3LDK 71.48㎡(21.66坪)
5階~8階 6000万円~6399万円 坪単価277万円~坪単価295万円

プラウド船橋本町通り
Aタイプ間取り図

まとめ

やはり、どんなことを言っても予算は最需要に考えるべきだと思いますす。
今後は金利も上がる可能性が高いので、多少の余裕がなくてはローンを払うためだけに生活をすることになってしまう可能性がありますのでご注意ください。
一方でリセールを考える時は話は別です。リセールは立地が何よりも重要です。そう言った意味でいうと船橋本町がいいのかと思います。ただ、ブロンド力からいくと『プラウド船橋本町通り』と競合した時には弱いかも知れませんね、
結論、何を求めて物件を買うかによって大きく変わります。私たちはあくまで【実需】としての物件を探していました。そうなると、売ることよりも居住性などを意識しQOLの最大化を目指して購入します。
一方、いつか販売することを考えるのであれば立地が最優先ですね。その次に間取りや眺望、ブランドとなってくるでしょう。
何にしてもしっかりとした下調べが重要になりますので、気になるエリアがあればそこにあるマンションを常日頃からウォッチしてみましょう。そして、気になるものがでたら内見して街の様子も確認してみてください。

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