【モモちゃん家を買う!? #25】悪魔の契約!?離婚よりも怖いペアローンのリスク!2022/5/11

マンション
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こんばんは、モモちゃんです♪
今日はモモちゃん家を買う!?#25です。

新築マンションを購入するとなると土日のスケジュールが結構詰まってきます。
ここまでモデルルーム見学、申込み、ローン審査、重要事項説明、インテリアオプション説明、住宅ローン説明会、契約会etc…をしてきました。
一旦、落ち着いてきましたが住宅ローン説明会とほぼ同時期に希望者はFP相談会が実施されます。
私たちも参考までにとFP相談会に参加してみましたが、ここで改めて気がついたペアローンの恐ろしさについて書かせて頂きます。

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『正直不動産3話』で学ぶペアローンの落とし穴

以前、こんな記事を書いているので併せて読んで頂けますと幸いです。
『正直不動産』は最強の不動産トラブル防止バイブル

【第3話】永瀬の勧めでペアローンを組み高額マンションを買ったが、離婚が決まり、ローン返済をめぐり大揉めとなるシーン

このシーンの揉め事の説明になります。
まず、ペアローン(共有名義)で購入している物件では離婚した際にはその物件をどうするか双方の意見が一致する必要があります。
今回の場合、夫は物件を手放しくたくないが妻はそこには一緒に住みたくないとのことなので、夫の単独名義にする必要が出てきます。そのために夫は【①妻の残債分を全額キャッシュで完済】するか【②妻のローン残高を全額借り換え】が必要になります。
ちなみに現時点でマンションの残債は、夫婦それぞれが4,600万円あります。
夫の手元に4,600万円はなく①は不可、永瀬(山Pが演じるこのドラマの主人公)が銀行へ相談したところ融資を受けることはできませんでしたので②も不可。
さらには財産分与も必要になる為、相場(1億円)から残債を引いた差額の800万円のうち400万円を夫から妻へ支払いが必要です。
このような経緯でこの夫婦は、行き詰ってしまいました。

改めて考えるペアローンのメリデメ

夫婦共働き世帯が多くなっており、不動産価格が上がっている現在ではペアローンは当たり前になりつつあります。そんなペアローンのメリデメは以下の通りとなります。
▼メリット
①高額な不動産でも購入が可能。
②夫婦が共に住宅ローン控除を受けることが可能。
▼デメリット
③不測の事態により夫婦どちらかが働けなくなった場合に支払いが困難。
④亡くなった場合は亡くなった方の住宅ローンのみの返済免除。
⑤住宅ローン手数料等がそれぞれにかかる。
と、いうようにメリットとデメリットが存在しますが、『正直不動産』の中では昔の永瀬はこのメリットだけしか述べずにデメリットを隠して契約させていました。

【3年前】永瀬によるペアローンの勧め

私たちの事例

私たちもペアローンを組むことになります。
内訳はお互いに3,000万円程。
なぜ同額にするのか?男の方に少し寄せた方がいいんじゃないか?なんて声もあるのは思いますが、今回はこれがベストだと考えます。
というのも上記メリットの②が関係していて、今回の物件では控除に対する物件上限金額が3,000万円となるからです。この3,000万円に対して0.7%が減税額となるので、
3,000万円(年末残高)×0.7%×13年が夫婦それぞれに戻ってきます。これはでかい。
仮に私に寄せてしまうと夫婦合計の控除額が減ってしまうのです。

離婚よりも怖いペアローンのリスク

離婚は確かに大きなリスクです。
しかし、私たちの中での最大のペアローンのリスクはデメリットで挙げた【④亡くなった場合は亡くなった方の住宅ローンのみの返済免除。】だと考えます。
私が亡くなっても妻が亡くなってもどちらかの返済額8万円しか免除されません。
仮に私が早くに亡くなったとして、妻は子育て・家事を1人でやりつつ働き続ける必要が出てきます。
更には、管理費と修繕積立金は合わせて2万円ほどあります。この費用は当然どちらかが亡くなったからといって半分になるわけでもないですし、修繕積立金は築年数が古くなる度に高くなるとお考え頂いた方がいいかと思います。
そうなると残された側の負担はかなり大きいものになることが理解できるかと思います。

対策の一例

色んな対策が考えられますが、ここではFPからの提案例をひとつだけ上げさせてもらいます。
それは『変額型の生命保険』です。

※この保険を推奨してるわけではありません。1つの事例としてお考えください。

変額保険のイメージ図

私は保険に詳しいわけではないので各々調べて頂ければと思いますが、一例としてお考えください。月1.5万円の保険料の場合、40歳くらいで亡くなった場合は約3,800万円、50歳なら約2,300万円、65歳なら約700万円と、お金が必要な若い時に亡くなったら受取金が高くなり歳をとるに連れて受取額が低くなるというものです。まだ検討中ではありますが、残された側の残債を0にできるくらいの受取金があればいいのかと思っています。
65歳まで亡くならなかった場合でも、それまで積立してきた保険料での運用益を受け取ることが可能です(もちろんかけた費用に対してマイナスもあり得る)
要は生命保険+投資信託のような商品です。

まとめ

ペアローンは便利ではありますが当然リスクを伴います。なので、対策をきちんとしておくことが大切かと思います。
あと、、、離婚はかなりの気力と体力を使うようなので夫婦は仲良くそして健康でいられることを第一に考えましょう。
独身の方は結婚はちゃんと覚悟してからするようにしてください。

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