不動産会社業績から考える2021年度の不動産市況2022/5/21

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こんちには、モモちゃんです♪

毎月REINS(※1)サマリーレポートをまとめて『住みかえ検討者必見!レインズサマリーレポートで不動産の市況を読む』を作っていますが、そこで伝えたいのは市況を読むことで買いたいと思ったときにちゃんと判断をつけられるように普段から勉強しましょう!といったところです。
今回は、もう少し長い期間である2021年度全体で不動産会社の2022年3月期の業績から市況と今後の予測について学んでみましょう。

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【2021年度】不動産会社仲介実績

5/19に株式会社不動産流通研究所から出ていた記事『21年度仲介実績、価格上昇反映し全社が手数料増』を参照します。
概要は下記の通りです。
調査した21社中、すべての会社が仲介手数料収入を伸ばし、2社が前期比40%以上増と大幅な伸び率を示したほか、同30%以上の増加が4社、同20%増以上が6社、2ケタ増となった会社は18社となりました。

不動産会社仲介実績

■上位企業
・三井不動産リアルティグループ:
⎿手数料収入取扱高が過去最高、取扱件数も過去3番目。
⎿首都圏のリテール(個人向け)、特に都心エリアの取扱件数が2ケタ増。
・東急リバブル株式会社:過去最高業績を記録し手数料収入額2位浮上。
・住友不動産販売株式会社:取扱件数過去最高を更新。
・野村不動産ソリューションズ株式会社様:過去最高業績

■各社の見解
▼買い(購入する人)
・「買いの反響は昨年よりも旺盛で、在庫がさばけていく一年だった」
・「買いニーズの高さがエンドユーザー・事業者ともに継続した結果、成約単価もアップした」
▼売り(売却する人)
・「市場全体としては売却物件が少なくマッチングが難しい」
・「市場に出回る売り物件が少ない状況が続き、物件価格が上昇した」
・「売却受託時の競争が激化」

■今後について
一部には価格高騰に消費者が付いていけなくなり、若干の減速感を感じるという声も。
新築マンションの価格高騰が続く現状、当面は既存流通価格も高水準で維持していくと言われるが、どの会社も価格の調整局面入りを視野に慎重さを増している。

モモちゃんの感想

手数料収入で東急リバブルが住友不動産販売を上回ったのが業界的にはすごいことかなぁと思ってます。
ただ、取引件数でみると住友不動産販売の方が約10000件も多いので、東急リバブルは単価の高いエリアで実績をあげていているのかなと思います。ホールセール(法人向け)があることも理由の1つであると思います。

在庫と成約価格

市況としては、画像の通り2020年6月以降コロナの影響で広さを求めて一次取得者(初めて購入する人)の賃貸からの引越し需要が増加したこともあり在庫は減少、更には株価上昇と超低金利も相まって不動産価格は上昇していきました。需要が多いということは1つの物件に対して買いたいと言う人が増えることになるので、手数料の値引きの可能性も低くできます。正確にいうと値引きするようなお客さんにはうらないことができる。
同時に自社で媒介を取った物件への客付もしやすくなるので手数料が売主・買主の両方からもらえる可能性が高まります(両手仲介)。

(有)ステップハウス記事参照(https://www.step-h.net/b3.html)

ちなみに、実際には問合せも申込みもないのに意図的に他社買主の買付を断ることを『囲い込み』と言います。

(有)ステップハウス記事参照(https://www.step-h.net/b3.html)

急ぎの引越し需要も落ち着き2021年6月以降は在庫が徐々に回復しています。しかし、価格は相変わらず高い水準で推移しています。
在庫増加は人気のない物件がなかなか売れずに残ってきていると考えられます。
一方で、新築価格が今まで以上に高騰しているため、販売価格を抑えようと新築物件の広さや仕様が悪化した為、相対的に安く仕様のいい中古物件に人気がでてきたことや、売り出された都心の人気物件が値引なく(なしいは少なく)すぐにで高値で取引していることで、平均価格が高い水準で推移しているのかと考えられます。
つまり、2021年は取引件数が多く、価格も上昇し、手数料が値引きされることもすくなかったことが各社の業績好調に大きく寄与しています。

今後の予想

結論、在庫が増加傾向・価格も上昇傾向にはありますが、これからも同じ傾向が続くと思います。インフレや円安、土地仕入れコストの上昇で新築価格が上がることに中古住宅が引っ張られることが主な原因です。
とはいえ、価格高騰に消費者がついていけなくなり、若干の減速感を感じるという声にもある通り、ここ数ヶ月は成約件数が落ちています。
なので、価格上昇は今までよりかは鈍化するのではないでしょうか。また、売れる物件はすぐに高値で売れ、売れない物件は値引きを強いられる二極化になると思います。
成約件数も例年並かそれ以下の水準で推移する可能性が高いで、不動産会社の業績も2021年度を上回ることは難しいと思います。
不動産業者は今後も良い物件の確保に必死になると思います。物件を売る際は不当な囲い込みに合わないように不動産会社と担当者をしっかり選びましょうね。

各社の実績は来年の今頃また答え合わせができればと思います。

(※1)REINS(レインズ)とは「Real Estate Information Network System(不動産流通標準情報システム)」で不動産会社は売りたい方、貸したい方の依頼に基づいて不動産情報を登録し、不動産業界全体が連携して買いたい方や借りたい方をお探しします(建前)というもの。

REINS概要図

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