【モモちゃん投資物件を売る!? #2】売るのはどんな物件?2022/6/8

マンション
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こんにちはモモちゃんです。
今日はモモちゃん投資物件を売る!?#2です。

今回は私が売ろうと思っている物件はどんな物件かを書いていこうと思います。具体的な物件名は避けますができる範囲で書かせて頂きますのである程度はわかるかと思います。
不動産売買の参考になれば幸いです。

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物件概要

単身向け1K投資用物件を築4年の中古で購入しました。
割と設備等が充実しています。
最寄駅 :23区でも都心寄りの某駅(駅徒歩約10分)
築年数 :約10年
建物構造:RC(鉄筋コンクリート)
総戸数 :約100戸
間取り :1K(25㎡強)
購入時期:2017年10月
購入金額:2,530万円(税込)
賃料  :90,500円(管理費5,000円含む)
現況  :居住中
設備  :オートロック(カメラ付)/24時間オンライン監視システム/ゴミ置場(24時間ゴミ出し可)/宅配BOX/エレベータ/ネット無料/駐車場・バイク置場・駐輪場/浴室換気乾燥機など

物件間取り

購入内容と現況

諸経費も含めたローン(オーバーローン)で組んでます。
頭金   :10万円
諸経費  :80万円(登記費用、火災保険、固定資産税、収入印紙代、事務費等)
金利   :1.9%(35年、変動金利)
ローン支払:82,190円/月
利回り  :4.29%(表面)

その他、管理・修繕積立金・保険・手数料があり、トータルのインカムゲイン(毎月の収益)は▲2,690円/月となりました。
実質利回りがマイナスの状態です。投資なのにマイナス、、、投資なのに、、、
このことに対して当時は『月々マイナスでも数千円払えば2,500万円の物件が手に入るならいいか!35年経てば不労所得になるし』なんて思っていました。というか、営業マンの口車にのせられました。
周りでやっている人も複数いたので、手軽な気持ちで始めた感じではあります。それくらい簡単にローンが組めるのでかなりハードルが低いものとなります。
とはいえ、家賃も維持できる保証もなく、維持修繕費も上がることを考えるとローンが終わるまでずっとマイナスを積み上げていくことになります。
一方、キャピタルゲイン(売却益)を考えた時は割と良く、現状相場からするとプラスになることは間違いなさそうです。
ただ、これは結果論です。当時そんなこと考えてませんでしたし、昨今の不動産市場に助けられているだけです。

いくらでも売ればいいのか?ローン残債比較

ローンシミュレーターをつかって計算してます。
7月から売出し、各時点の残債を記載しています。
2022年7月時点残債:22,725,614円
2022年10月時点残債:22,586,770円
2023年1月時点残債:22,447,265円
※2023年1月をもって保有して5年になるので税金が安くなります。

ローン計算表

現在の相場

ストレイトライド株式会社『【2022年最新版】利回りの目安は何%?不動産投資の平均利回り相場や計算について』を参照しますと、
ワンルームマンションの平均利回りは都心部の区分マンションなら、築20年くらいまでなら表面利回り5%前後を上回れば、利回りは十分高いと言えます。

ワンルームマンション利回り

ただ、不動産価格が高騰しているので実態は今後も高く売れるだろうと、利回りがもう少し低くても売れるという状況らしいです。
バブル期の不動産市場もキャピタルゲインを目的とし、利回りが低くても売れていくという状況が続いたようです。

販売価格と利回り

年間賃料収入は1,086,000円です。
《販売価格》《利回り》
・2,200万円 → 4.94%
・2,300万円 → 4.72%
・2,400万円 → 4.53%
・2,450万円 → 4.43%
・2,500万円 → 4.34%
・2,530万円 → 4.29% ※購入金額
・2,550万円 → 4.26%
・2,600万円 → 4.18%
・2,700万円 → 4.02%
当然販売には手数料がかかり、でた利益には税金がかかるので手元に残る額は少なくなります。

まとめ

ノリと勢いで買ったワンルーム投資マンション。
不動産取引および確定申告投資の勉強にはなったものの、基本的に不動産屋に丸投げして管理をしてもらったり所有している感覚はまるでありません。
不動産市況も近々では今が1番高値で動いていると判断し売却することを決めました。
これからも進捗があり次第報告して参ります。

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